Storify Feed Feedburner Facebook Twitter Flickr Youtube

ROS Lboard

TRX bakal tambah lambakan ruang pejabat

 | August 17, 2012

Ahli Parlimen Kuala Selangor Dr Dzulkefly Ahmad berkata, projek TRX ini tidak berteraskan kajian yang mendalam dari segi keperluan.

Sesuatu yang dijangka pasti berlaku apabila projek TRX (Tun Razak Exchange) siap nanti ialah lambakan (office glut) ruang pejabat di sekitar ibu kota Kuala Lumpur.

Para pemaju hartanah sudah mula menyuarakan perasaan kurang senang dengan penawaran ruang pejabat yang dijangka berlebihan berbanding permintaan memandangkan banyak lagi projek mega yang serupa sedang dirancang dan dibina dalam tempoh lima tahun akan datang.

Perdana Menteri Datuk Seri Najib Tun Razak baru-baru ini telah melancarkan projek yang mempunyai Nilai Pembangunan Kasar (GDV) sebanyak RM 26 bilion itu yang akan dibangunkan oleh syarikat pemaju milik kerajaan, 1Malaysia Development Berhad (1MDB).

Kawasan tanah seluas 70 ekar yang terletak di pinggir Kuala Lumpur dan bersempadan dengan Jalan Tun Razak telah dikenalpasti untuk pembinaan 26 bangunan pencakar langit dan sudah tentu akan menambah kepadatan penduduk dan kesesakan lalu lintas di kawasan itu.

Dulunya dikenali sebagai Kuala Lumpur International Financial District (KLIFD) dan ditukar kepada TRX bagi mengenang jasa dan meneruskan legasi Perdana Menteri yang kedua dan juga bapa Najib, Tun Abdul Razak Hussein.

Para pemaju hartanah swasta mempunyai alasan kukuh untuk merasa cemas memandangkan kerajaan menawarkan berbagai insentif untuk menarik para pelabur dan penyewa (tenant) ke kawasan itu.

Menurut data yang disediakan oleh CB Richard Ellis (Malaysia) Sdn Bhd, penawaran ruang pejabat di Lembah Klang dewasa ini bertambah sebanyak lima hingga tujuh juta kaki persegi setiap tahun.

Sejak tahun 2011, kadar sewa di Kuala Lumpur City Centre beredar di sekitar RM7 hingga RM8 satu kaki persegi dan keadaan ini (tenant market) menguntungkan para penyewa kerana para pemilik sukar untuk menuntut kenaikan kadar sewa.

Dengan penambahan jumlah ruang pejabat apabila TRX siap kelak, ianya akan memberi tekanan kepada kadar sewa hingga boleh menyebabkan para penyewa berpindah ke pejabat TRX berikutan pelbagai insentif yang disediakan.

Menurut Bernama, di antara insentif yang diumumkan oleh kerajaan ialah pengecualian cukai pendapatan 100 peratus, penghapusan duti setem atas perjanjian pinjaman dan perkhidmatan serta pengecualian cukai pendapatan sebanyak 70 peratus selama lima tahun kepada para pemaju hartanah yang layak beroperasi di TRX.

Insentif menarik

Insentif-insentif yang sangat menarik ini sudah tentu akan memberi persaingan yang sengit kepada para pemaju hartanah swasta untuk membina ruang pejabat baru dan juga kepada pemilik bangunan sedia ada.

Projek hartanah mega yang dirancang termasuklah projek KL Eco City oleh S P Setia, KL Metropolis oleh Naza TTDI Sdn Bhd dan bangunan Warisan Merdeka setinggi 100 tingkat oleh Perbadanan Nasional Berhad yang dijangka siap antara tahun 2015 hingga 2017.

Ketua Pegawai Eksekutif 1MDB Datuk Shahrol Halmi dalam satu wawancara dengan media arus perdana memberitahu fasa pertama bernilai RM3.5 bilion dijangka siap pada 2016 dan projek TRX akan memakan masa 15 tahun untuk disiapkan sepenuhnya.

Walaupun beliau tidak mengesahkannya, adalah dipercayai pelabur dan rakan strategik utama ialah Mubadala Development Company, syarikat milik kerajaan Abu Dhabi.

Pelabur dari Abu Dhabi ini akan membawa Pelaburan Langsung Asing (FDI) bernilai RM3.5 bilion itu bagi membina tiga buah bangunan di atas sebuah mall termasuk pembinaan prasarana.

Ahli Parlimen Kuala Selangor Dr Dzulkefly Ahmad mendakwa Najib mahu meneruskan legasi dan sikap boros mantan perdana menteri Tun Dr Mahathir Mohamad yang gemar dengan projek-projek mega.

Tetapi menurut beliau, percaturan Najib tersasar kerana ketika Dr Mahathir membina projek Menara Berkembar Petronas kadar kependudukan sewa ruang pejabat di Kuala Lumpur adalah tinggi, mencapai tahap 98.1 peratus pada tahun 1997.

Apabila siap kadar kependudukan ruang pejabat di Kuala Lumpur jatuh kepada 82.1 peratus pada 1998, jatuh lagi kepada 72.6 peratus pada 2001 sebelum melantun semula ke paras 83.5 peratus pada 2007.

Menurut Dr Dzulkefly yang juga Pengarah Eksekutif Pusat Penyelidikan PAS, projek TRX ini tidak berteraskan kajian yang mendalam dari segi keperluan (needs analysis) dan profiling bakal-bakal penyewa.

Syarikat multinasional

Untuk menjadikan projek ini berdaya maju (viable), TRX mesti mampu memikat 100 buah syarikat multinasional khasnya dari sektor kewangan dan bersedia berpengkalan di TRX.

Oleh yang demikian menurut Dr Dzulkefly, TRX tidak boleh disamakan dengan Menara Kembar Petronas yang siap dibina pada 1997 kerana pertumbuhan ekonomi negara mencapai kadar purata 7 peratus setahun pada ketika itu.

TRX bukan sahaja dipertikaikan keperluannya untuk dilonggokkan di satu hub kewangan atas sifat ia bukan satu pembangunan hartanah tetapi industri yang ‘knowledge-based’ dan lebih penting perkhidmatan dan produknya yang kompetitif serta menarik.

Perkhidmatan seperti ini boleh berada di mana-mana sahaja dalam dunia yang telah tersedia ‘globally wired and connected’.

Beliau turut melahirkan rasa bimbang TRX menjadi satu projek ‘gajah putih’ dan mengakibatkan institusi-institusi kewangan menanggung hutang tak berbayar (non-performing loans) dan berulangnya krisis kewangan 1997.

Ini adalah akibatnya jika sektor pembangunan hartanah dan pembinaan yang tidak dirancang dengan baik sehingga mencetuskan lambakan (glut) dan menyebabkan berlakunya belon hartanah (property bubble).


Comments

Readers are required to have a valid Facebook account to comment on this story. We welcome your opinions to allow a healthy debate. We want our readers to be responsible while commenting and to consider how their views could be received by others. Please be polite and do not use swear words or crude or sexual language or defamatory words. FMT also holds the right to remove comments that violate the letter or spirit of the general commenting rules.

The views expressed in the contents are those of our users and do not necessarily reflect the views of FMT.

Comments