PETALING JAYA: Pakar hartanah menyuarakan kebimbangan mengenai jumlah ruang pejabat kosong di Kuala Lumpur, yang dianggarkan melebihi 30 juta kaki persegi, atau 10 kali ganda jumlah keluasan lantai menara Merdeka 118.
Kashif Ansari, ketua pegawai eksekutif kumpulan teknologi hartanah Juwai IQI berkata, ruang kosong membentuk 29% daripada 115 juta kaki persegi ruang pejabat di pusat bandar.
Unit-unit kosong berkenaan kebanyakan terletak di kawasan pusat perniagaan, pinggir dan kawasan pusat bandar raya Kuala Lumpur.
Kashif berkata, penggunaan keseluruhan ruang pejabat meningkat pada 2022, selepas perintah kawalan pergerakan (PKP) Covid-19 berakhir.
“Bagaimanapun, ruang pejabat baharu memasuki pasaran lebih cepat berbanding permintaan dan tidak dapat diserap sebaiknya.
“Persaingan ini menyukarkan lagi pemilik untuk menaikkan sewa dan memaksa mereka menawarkan insentif,” katanya kepada FMT.
Kashif percaya bahawa kebanyakan ruang pejabat di pusat bandar raya Kuala Lumpur ini “sesuai diubahsuai” untuk tujuan berbeza, seperti ruang penyimpanan, pusat data atau hab logistik. Namun pengubahan ruang akan melibatkan kos yang tinggi dan sukar untuk dilaksanakan.
Bagaimanapun, menukar ruang pejabat ini kepada unit kediaman bukan idea yang menarik.
“Penyewa kediaman hanya akan membayar untuk ruang yang mereka duduki, manakala penyewa pejabat cenderung menyewa keseluruhan lantai,” katanya.
“Kawasan umum seperti lorong, lobi dan kemudahan dikongsi menyumbang sebahagian besar daripada jumlah kaki persegi bangunan. Jadi, sebagai tambahan kepada kos ubahsuai, potensi pendapatan pemilik adalah lebih rendah.”
Juruukur hartanah bertauliah Ernest Chong berkata sukar untuk mengubahsuai ruang berkenaan kerana ia memerlukan perubahan susun atur bangunan.
“Lantai pejabat mungkin hanya mempunyai satu tandas dalam pelan lantai asal tetapi pengubahsuaian untuk kegunaan kediaman akan menyebabkan kos sistem sanitari baharu, termasuk paip, tandas dan dapur, yang akan menyusahkan pemilik.
“Peralihan kepada model kerja dari rumah atau kerja hibrid juga mungkin menjadi faktor,” katanya.
Pakar hartanah Siva Shanker dari Rahim & Co berkata beberapa firma telah mengurangkan ruang pejabat mereka sebanyak 30% selepas pelaksanaan waktu kerja hibrid susulan pandemik.
Bagaimanapun, Siva yang optimis mengenai permintaan ruang pejabat, berkata lokasi yang bernilai tinggi masih kompetitif dalam pasaran, terutamanya yang mempunyai akses kepada pengangkutan awam dan pusat beli-belah.
“Ini adalah lokasi yang menikmati kadar penghunian yang sangat tinggi sekarang, seperti Bangsar South, KL Sentral dan Mid Valley,” katanya.
“Mercu tanda baharu lain seperti Merdeka 118 dan projek Tun Razak Exchange (TRX) akan menarik penyewa bernilai tinggi yang mencari ruang pejabat mewah. Sewaan mungkin akan mengambil masa, namun ia tetap akan dihuni, ” kata Siva.
Dalam pada itu Kashif berkata hartanah berprofil tinggi itu berada di lokasi yang diingini dan mempunyai kelebihan berbanding lokasi yang kurang menarik.
Walau bagaimanapun, pandangan beliau mengenai pasaran ruang pejabat keseluruhannya tidak begitu cerah, dengan lebih banyak syarikat beralih kepada kerja hibrid. Beliau berkata kerja dari rumah akan menjadi keutamaan dalam industri tertentu, seperti teknologi tinggi.
“Syarikat mungkin berdepan kesukaran memujuk pekerja mereka untuk kembali ke pejabat setiap hari memilih untuk menaik taraf kemudahan mereka untuk menjadikannya lebih menarik.
“Merdeka 118 dan TRX adalah bangunan pejabat berprofil tinggi dengan kemudahan yang sangat baik. Mercu tanda baharu ini dijangka berjaya menarik penyewa yang mencari alamat yang sudah dikenali ramai dan ruang pejabat berkualiti tinggi.”