Ahli akademik Universiti Sains Malaysia Ismail Isa dan Dekan Pusat Pengajian Perumahan, Bangunan dan Perancangan Universiti Sains Malaysia (USM), Azree Othuman Mydin menegaskan perlunya pelan pembangunan diluluskan berdasarkan kes dan bukannya secara menyeluruh.
Mereka mengulas pengumuman bahawa kerajaan negeri Pulau Pinang sedang menyemak rangka kerja pembangunan jangka panjang di bawah Rancangan Struktur Negeri Pulau Pinang 2040 (RSNPP 2040) yang antara lain membenarkan pembinaan bangunan menjangkaui had sedia ada iaitu 76m dari paras laut. Bagaimanapun, tiada had baharu dinyatakan.
Pelan itu juga menetapkan had terhadap pembangunan di cerun curam, kawasan yang terdedah kepada banjir serta tapak yang mempunyai sistem saliran lemah dan trafik tinggi. Selain itu, projek berkepadatan tinggi turut dihadkan.
Pengerusi Jawatankuasa Kerajaan Tempatan dan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Pulau Pinang H’ng Mooi Lye berkata ini melibatkan kawasan tanah rata yang sesuai untuk pembinaan bangunan setinggi 80m dari paras laut.
Beliau menyatakan Cameron Highlands sebagai contoh mengapa Pulau Pinang perlu menilai semula hadnya.
Bernama memetik H’ng berkata, sebarang keputusan mengenai semakan itu juga bergantung antara lain kepada keadaan tapak dan kajian teknikal.
Had 76m, iaitu bangunan sekitar 22 hingga 25 tingkat, diperkenalkan di bawah peraturan perancangan negeri terdahulu untuk membendung pembangunan cerun intensif. Ini susulan kebimbangan umum mengenai keselamatan cerun, kerosakan alam sekitar dan tanah runtuh di kawasan pulau yang curam.
Pelan struktur menetapkan arah tuju perancangan luas negeri itu, seperti lokasi di mana pembangunan patut difokuskan. Bagaimanapun, pelan pembangunan untuk projek individu diluluskan di peringkat kerajaan tempatan.
Ismail memberitahu FMT, mengubah peraturan pada peringkat negeri mungkin berisiko jika pihak berkuasa tempatan tidak menguatkuasakan kawalan secara ketat.
Faktor seperti ketinggian bangunan, kepadatan penduduk dan peraturan pengezonan diambil kira apabila perancangan seperti ini dipertimbangkan untuk kelulusan.
“Menyemak semula had ketinggian tanpa kawalan tegas di peringkat tempatan boleh meningkatkan kesesakan lalu lintas, mengakibatkan tekanan terhadap sistem saliran, dan meningkatkan risiko tanah runtuh, khususnya di kawasan bukit sensitif,” kata pensyarah kanan perancangan bandar dan wilayah itu.
Ismail berkata, undang-undang sedia ada membolehkan kerajaan negeri menyemak semula pelan struktur terlebih dulu, tetapi menegaskan impak sebenar akan bergantung kepada bagaimana dasar berkenaan digunakan.
“Pelan struktur menetapkan hala tuju, tetapi pihak berkuasa tempatan memutuskan apa yang sebenarnya berlaku di kawasan kejiranan,” katanya.
Azree berkata, walaupun bangunan lebih tinggi tidak semestinya tidak selamat, penguatkuasaan lemah mampu membuatkan masalah sedia ada lebih teruk.
“Isunya bukan setakat ketinggian. Ada juga keperluan untuk membuat kajian menyeluruh mengenai lalu lintas, saliran, keselamatan cerun dan infrastruktur,” katanya.
Azree berkata, walaupun hanya sedikit penambahan dibuat terhadap ketinggian bangunan ini masih boleh mengakibatkan masalah serius sekiranya dilakukan terlalu meluas atau tanpa semakan mengikut kawasan khusus.
Menurutnya, bangunan lebih tinggi boleh menarik lebih ramai orang dan kenderaan ke kawasan yang sudah sedia sesak, seterusnya mengakibatkan lebih tekanan terhadap jalan dan sistem saliran sempit di kawasan berpotensi tinggi banjir.
Ismail dan Azree berkata sebarang keputusan mengenai bangunan pencakar langit patut dibuat berdasarkan kes dengan mempertimbangkan bukti teknikal. Mereka turut menyuarakan sokongan supaya pakar bebas menyemak semula projek di kawasan berbukit atau dengan kepadatan tinggi.